会社設立・会計業務・各種許認可に関するご相談事例をご紹介いたします。

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成田の方より不動産登記に関するご相談

2019年11月01日

Q:登録免許税とは何ですか?いくらぐらいかかりますか?(成田)

先月、成田に住んでいた父が病気で亡くなり、遺産相続の話になりました。成田の実家を自分の名義に変更したいのですが、あまりお金をかけられないので、自分で不動産登記を行おうと思っています。いろいろ調べてみると登録免許税というものがかかる事を知りました。登録免許税とは何ですか?また、いくらぐらいかかるのでしょうか?(成田)

 

A.登録免許税は不動産価格によって変わります。

登録免許税とは、土地や建物、会社などの登記や登録に対して課税される税金のことです。不動産登記の場合は、対象の不動産の評価額に税率をかけて税額を求めます。今回のご相談者様の場合は相続による不動産登記になりますので、土地・建物の税率は1,000分の4となります。なお、課税標準となる不動産の評価額は、固定資産課税台帳の価格となります。この固定資産税による評価額の証明書は市町村役場で発行してもらえます。

また、平成30年度の税制改正により、相続による土地の所有権移転登記(名義変更)には免税措置も受けられるようになりました。免税の条件としては、以下になります。

①相続で土地の所有権を得た個人が、名義変更をする前に亡くなってしまった場合、平成30年4月1日から令和3年3月31日までの間に死亡した個人をその土地の所有権の登記名義人とするために受ける登記

②相続する土地が相続登記の促進を特に図る必要がある一定の土地であり、かつ、その土地の登録免許税の課税標準となる不動産の価額が10万円以下であるとき(対象は個人であり期間は平成30年11月15日~令和3年3月31日)

ご相談者様の成田のご実家が、上記に当てはまるかどうかも確認が必要です。

 

不動産登記の名義変更はご自身で行うことが可能で、その期限も特にありません。しかし、申請に必要な書類の収集や記入・提出に多くの手間と時間がかかってしまい負担に感じられる方もいらっしゃると思います。不動産の名義変更は専門家である司法書士へ依頼することもできる手続きとなります。まずはご自身で挑戦してみて難しそうであれば司法書士へ依頼することも可能ですので、ご相談ください。

相続に係わる手続きには手間のかかるものや不慣れな方には難しい手続きもあります。成田にお住まいの方で、不動産登記でお困りのことがございましたらまずは当事務所の無料相談へお気軽にお問い合わせください。当事務所では司法書士がお客様に親身になり対応させて頂いております。

四街道の方より司法書士へ不動産登記についてのご相談

2019年10月15日

Q:自宅のローンが完済しました。抵当権登記は自動的に抹消されますか?(四街道)

20数年前に四街道で購入いたしました自宅の住宅ローンが完済いたしました。この住宅ローンの担保として、自宅に抵当権が設定されていましたが、ローンを完済したら自動的に抵当権の登記は抹消されるのでしょうか。抵当権の登記が残ったままでは売却が難しいと聞きました。いずれは売却をして老後には夫婦で四街道の施設への入居も検討しておりますので、売却を視野にいれた今後の手続き方法をお伺いしたいです。(四街道)

 

A:自ら抵当権抹消の手続きをする必要があります。

ご自宅など不動産を購入する際に銀行から住宅ローンの融資を受けた場合、その不動産は担保となり抵当権が設定されることになります。そして、ローンが完済されると抵当権自体は消滅しますが、この抵当権の登記は、自動的に抹消されるものではありませんので、ご自身で抵当権抹消の手続きをする必要があります。ご質問にございましたとおり、抵当権の登記が残ったままの不動産は売却をすることはできますが、現実的には難しくなります。

通常、ローンを完済すると債権者より抵当権抹消手続きの書類が送られてきますので、その時点で抵当権抹消の手続きまで完了させてしまうことをお勧めいたします。抵当権を抹消する手続きに期限はありませんのでいつ手続きをしても問題ありませんが、この抹消手続きを後回しにすることで、書類の紛失や手続きの手間などが後々発生するなどのデメリットもありますので、後々に手間や面倒事となってしまう前にできる限りローンを完済した時点で抵当権抹消手続きを完了させましょう。

住宅ローンを完済した際に銀行などの融資先から送付されてくる資料は、一般的に以下のようなものになります。

  • 弁済証書
  • 登記済証もしくは登記識別情報
  • 登記事項証明書
  • 委任状

上記の他に、抵当権抹消登記申請書を作成し必要書類とともに法務局へと登記申請をします。登記完了後に、融資先へと返却が必要な書類もありますので、金融機関等の融資先から届いた資料は完了するまで大切に保管をしておきましょう。

司法書士法人ふらっとでは、今回頂いた住宅ローンを完済した際の抵当権抹消手続きのサポートもしております。ご自身で手続きをすることも可能ですが、日常で見ることのない大事な書類を扱う手続きになりますから不動産の登記に関する専門家である司法書士がサポートすることで安心して抵当権抹消手続きを完了することが可能になります。四街道にお住いの皆様の心強い専門家として、丁寧に最後までお手伝いさせていただきますので、抵当権の抹消手続きについて現在お悩みでいらっしゃいましたらお気軽に無料相談までお越しください。

富里の方より会社設立についてのご相談

2019年09月06日

Q:会社設立にあたり定款を作成中。どう作成すればよいのかわからないです(富里)

私は長年富里の居酒屋チェーン店で店長を行っていたのですが、このたび意を決して富里で自分の店をオープンすることにしました。息子と娘も協力してくれることになり、将来的には多店舗経営を目指したいと思っています。そのため会社設立にあたり、株式会社を立ち上げることに決まったのですが、なにぶん居酒屋経営以外の知識がなく、何をして良いのかがわかりません。富里にて美容室を数店舗経営する友人に聞いたところまずは定款をつくるところからだと言われました。定款とはどのようなもので、何が書かれているものなのでしょうか?(富里)

 

A:株式会社設立に定款は必須です。記載すべき事項をお伝えします。

定款とはその会社の組織や目的などの根本規則であり、形式的にはそれを記載したものとなります。ご相談者様が設立を考えられている株式会社は定款を作成し、公証役場で認証を行わないと会社設立の登記を行うことができません。まずは定款にどのようなことを書くべきなのか確認していきましょう。

定款の内容には絶対的記載事項、相対的記載事項、任意的記載事項の3種類があります。絶対的記載事項は定款に必ず記載されていなければいけない内容のことです。この記載がないと定款自体が無効になってしまいます。相対的記載事項は記載しなくても定款自体は有効となりますが、定款に載せていないと規則として効力を持たないものとなってしまいます。任意的記載事項は会社ごとに記載が任意とされている事項です。

特に定款作成において重要となるのが絶対的記載事項です。絶対的記載事項は下記の内容になります。

  •  ①目的
  •  ②商号
  •  ③本店の所在地
  •  ④設立に際して出資される財産の価額又はその最低額
  •  ⑤発起人の氏名または名称及び住所

なお、このほかに発行可能株式総数については、定款認証までに記載は必要はありませんが、会社設立時までには、定款に定めなければいけません。

 

またご相談者様が飲食店を開きたいというご希望ですが、飲食店を行うには飲食店の営業許可の申請が必要です。絶対的記載事項の目的が業種に沿った内容であるかが申請のために重要となります。事前に申請先に確認しておく方がよいでしょう。

会社設立時に必要な定款作成は、専門家にご相談いただくとスムーズです。司法書士法人ふらっとでは会社設立を考えている富里の皆様に向けて無料相談を実施しております。まだ検討段階でも構いません。お気軽にお問い合わせください。

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